（本文是(shi)魏小安2017年3月(yue)18日在文旅產(chan)業進修班(ban)的演講）

一、關于特色小鎮
    特色小鎮大概是現在最熱的一個詞，2016年7月，zhu建部、發gai委、財zheng部三個部委發布了《關于開展特色小鎮培育工作的通知》，計劃到2020年培育1000個左右特色小鎮。這個數很大，但是想一想，我們這么大的一個國家，30多個省，平均下來一個省30個，也不算太多。三個月之后，就是2016年10月份又發布了第一批127個小鎮名單。在全國迅速掀起了特色小鎮建設之風。現在山東、江蘇都提出要建100個特色小鎮，如果一個省100個，那全國就有3000多個了。zhu建部最近緊急約談了若干省份，意思就是你們不要太多。現在從操作角度來說，工作的部署，各項政策的出臺，資金的各種方式，又PPP，又各種基金，我看了一下，大概有好幾十種資金的方式，各地都在申報，最近還專門研究特色小鎮的標準，總之，轟轟烈烈的開展。我原來對這個事兒，說句實在話不太關注，凡是趕時髦的事情我都覺得沒意思。但是我有一個感覺，就是我們的1000個特色小鎮，最終做不下來，做來做去恐怕都是旅游小鎮。這幾天備這個課，我看了一堆資料，看完了就感覺這項工作理論準備明顯不足，特色小鎮到底是什么？從理論角度我們來論證來認識，明顯不足。但是事后解讀汗牛充棟，反正現在隨便一找，關于特色小鎮的說法很多，我不愿意按照人家那些解讀來說這些話，談談我的看法。
    1、是什么？
    第一，相對獨立于市區，就是它不是在城市里，如果在城市里我們的樓盤也可以叫做特色小鎮，但不是在城市里。第二，具有明確產業定位、文化內涵、旅游和一定社區功能的發展空間平臺。所以叫小鎮就是一個說法而已，是一個發展空間平臺。比如jian設部提出來一定要建制鎮，在實際的操作中完全不是建制鎮的概念，我們現在也沒必要按照建制鎮這個路數來說，全國的建制鎮3萬多個，如果按3萬多個建制鎮，1000個小鎮不多，才三十分之一，但是按照建制鎮這個路數，這個事反而搞不下來。所以現在大家比較公認的，就是規劃面積控制在3平方公里左右，建筑面積控制在1平方公里左右。從面積來說不大，一個建制鎮面積很大，有的建制鎮外邊還有鄉村，動不動幾十平方公里，要這么來做特色小鎮做不起來。二是非開發區，這么多年的城鎮化發展，大家習慣于工業開發區，科技園區，包括各種各樣的名堂，產業園區各級政府都非常熟悉，操作也非常熟練。但是特色小鎮恰恰相反，是創新發展平臺，按照創新、協調、綠色、開放、共享理念，聚焦特色產業，融合文化、旅游、社區功能的發展平臺。總投資額，30—50億元，小空間，大聚集，小鎮名堂大，小鎮生態化，小鎮花樣多，資金、人才、市場、環境、旅游、文化、創意。大體的要求是這個要求。
    2、為什么？
    第一，大投資，新領域。大水漫灌式的投資拉動已經過去，當年動不動4萬億，現在即使說我們再拿出4萬億，我們干什么？當年主要投在基礎設施上，08年到現在將近十年了，這4萬億起的作用，總體來說是積極的。當時的主體投資在基礎設施上，所以基礎設施的改善，使中國的總體發展上了一個大臺階。現在中國的交通可以說是世界一流的，我們的高速鐵路，絕對世界一流，我們的高速公路，雖然現在里程還是第二位，但是我們高速公路的品質非常之高。比如現在到國外去，尤其到美國，美國的高速公路給我們的感覺是這哪叫高速公路？現在這個領域的投資余地已經有限了，可是國民經濟增長，投資、消費、外貿三駕馬車，外貿現在對國民增長是負的拉動作用，消費拉來拉去始終拉不起來，也就是旅游消費變成一個亮點，最終還得靠投資。所以現在不靠投資拉動又不行，這樣算下來，1000個小鎮，3到5萬億的總投資，形成一個大投資的新領域。我估計小鎮這種建設，對國民經濟的增長可以拉動兩個點，能拉動兩個點就不得了了。從這幾個部委的出發點來說，這是主要出發點，當然這幾個部委各有各的出發點，比如發gai委的主要出發點一定是投資拉動，大家搞投資新領域，又不能干砸了這些事。
    第二，城鎮化新領域。這是zhu建部的主要出發點，我們的城市分小城市，中等城市，大城市，特大型城市，原來有一個思路，就是中國的發展要靠特大型城市，所以中國人口千萬以上的城市應該搞六七十個，六七十個千萬以上的城市，就可以容納六七億人口，這樣城鎮化就起來了。但是最近十年大家感覺到，大城市病越來越嚴重，尤其是特大城市的這種城市病越來越嚴重，包括一些中等城市，未老先衰，年紀輕輕的血壓高心臟病全得上了，所以大城市，尤其特大型城市的發展顯然不行，實踐已經證明了，這條路被堵上了。城市的好處就是聚集，越大的城市聚集化程度越高，效益越高。客觀來說有這個原因，但是現在要走其他的路了。第二個方面，從城鄉體系來說，這就涉及到城市的容納程度，我們現在城市還能容納多少人？可是鄉村人口在不斷釋放出來。要解決城市膨脹和鄉村空心，同時解決這兩個問題，怎么辦？小城鎮可能是一條出路。所以我們要研究城市的容納程度，也要研究鄉村的脫離程度。中國的危機是我們的鄉村正在消亡，鄉村都沒有了，我們到哪兒愁鄉？古人一說就是解甲歸田，告老還鄉，我們解了甲有田可歸嗎？我們告老有鄉可還嗎？這就是我們這種急劇膨脹的城市化，造成了這種文化。所以很自然，如果說通過特色小鎮的發展，能開辟一個城鎮化的新領域，不失為一個好的決策。
    第三，產業聚集新領域。這個領域可能是cai政部最關注的，產業聚集起來了，自然就有財政收入了，就培養了財源，涵養了稅基，這樣就要求新產業聚集，新創意聚集，新人才聚集。也可以說這也是供給側改革的一個發展領域，大眾創業，萬眾創新，形成雙創的推進。創新我贊成，萬眾創新，哪怕傳統產業也得創新。
    3、培育條件
    （1）國際經驗。特色小鎮在國際上有案例，用不著政府主導，也用不著這么轟轟烈烈。國際經驗，首先民間自發形成，這不是政府說干就能干出來的。第二市場聚集形成，這一個地方做起來，市場慢慢聚集起來就形成了。第三是文化特色突出。第四是類型化突出。在國外這種小鎮我看過不少，小而精，小而美，小而文、小而活、小而特，但是絕沒有我們這種概念，上來搞1000個，我估計按照現在各個省的申報，兩三千個打不住。比如說德國的海德堡，絕對是文化小鎮，海德堡我去了三次，第一次走了一圈，后來我忍不住了就說，咱們留下來喝杯咖啡行不行？這樣到了一個咖啡館喝了咖啡。第二次去我就提出來，咱們要在這兒吃一餐飯，因為吃一餐飯就從容了。第三次我提出來要在這兒住一晚，我要吃完晚飯之后傍晚在小鎮里走一走，走到這兒看見一塊碑，走到那兒看見一個牌子，全是名人。二次大戰將近結束的時候，盟軍轟炸德國，盟軍空軍司令就提出來，海德堡一顆炸彈不能丟，那是世界的寶貝，還就是這樣，二戰后期，基本上德國被炸平了，但海德堡一顆炸彈沒挨著，完整保留了下來。再比如牛津劍橋，用我們今年的概念來說這是教育小鎮，到牛津劍橋也是一個感覺，不想走，走到那兒都感受到歷史，感受到文化，感受到精致，就是不想走。第三就是瑞士，生活小鎮，我在瑞士走來走去，所有的房子都有花臺，除了陽臺之外有花臺，花臺里一盆盆的花擺滿了，這些花臺擺給誰看的？不是擺給自己看的，是擺給外人看的，這樣的小鎮同樣是這感覺，就是不想走。我在國內有些地方也看到這種情況，有一次我在湖南郴州看了一個地方，路邊房子上都有花臺，看見后我盛贊，太好了。可能是主政者倡導老百姓接受，就是知道我們要把環境搞好，要讓外來的人看著舒服，像這種生活小鎮也很棒。還有一種就是所謂的產業小鎮，這種產業小鎮美國比較多，英國也有一些，這種小鎮主要是創意小鎮，就是美國的硅谷，硅谷不是小鎮的概念，已經是一個城市概念，但是開始的時候必然是這樣。為什么美國人的創業創新有車庫文化？因為車庫的成本最低，反正家家戶戶有車庫，在車庫里就開始創業，有個幾千美元就開始研究，開始琢磨了，所以很多大集團是在車庫里培育起來的，民間自發形成，市場聚集形成。但是我們現在做的這些事情，恰恰違背了這個，所以對我們的特色小鎮我大大的打一個問號。
    （2）浙江經驗。現在一說特色小鎮就是浙江，浙江現在37個特色小鎮。第一個經驗是靠近城市。因為相對獨立于城市，但是又要靠近城市，這樣可以充分借助城市的基礎設施的優勢，水、電、氣、路、通訊，用不著自己單獨搞了，借助城市延伸過來就可以。另外充分承接市場的外溢，我們現在城市越來越擁擠，這樣擁擠的城市很多資源配置效率實際上是在下降，所以有小鎮承接，就外溢過去了。第二個經驗是塊狀產業，這是歷史格局，當代擴張。浙江的經驗，歷史上就是一個一個小鎮開拓，溫州諸如此類一大堆，我去過不少，歷史上就形成了，這種塊狀產業不是一個產業，是一個產業群。第三個經驗是民間聚集，浙江的民間有資金，有人才，有項目。第四個經驗是群體依托，比如阿里群、院校群、海歸群，形成群體依托。浙江的這些做法，很大程度上是民間發起，有了這樣一個歷史基礎，才可能把他做起來。所以無論從國際經驗，還是從浙江經驗來看，都涉及到一個怎么做的問題。
    4、怎么做？
    我們現在面臨著兩難選擇：不能ZF主導，ZF又不能不主導。成本不能上升，成本又不可能不上升。我們知道，只要ZF主導這事多數沒戲，可是ZF不主導這事怎么起來？尤其現在中央ZF號召，三部委文件出臺，2017年ZHU建部的一個文件就是特色小鎮發展如何配套金融。大家一看這事有戲，又有政策又有錢，又形成主導，做好了可以升官，地方ZF怎么能不積極？積極就要主導，問題是這種主導怎么主導？所以現在杭州那個基金小鎮已經接待了上千批次的參觀者，每天一堆。人家上來就問你們有這個條件，有那個條件，說了一大堆條件，人說我們都沒有，想都沒想過，想都沒想過做基金小鎮？開什么玩笑。第二，成本不能上升，成本又不可能不上升。小鎮的發育一個重要的原因就在于成本優勢。一是土地便宜，二是其他各項資源配置都便宜，要不然到你這兒干什么？在城里不能干嗎？在這兒租個房子就在這兒創業了，但是一個創業者在這兒不可能租得起房子，那就是涉及到成本問題。三是如何聚集，因為我前幾年到好多地方，大家都在談文化，說我們要搞文化創意園，我說各位領導先把思路調整調整，搞文化這套事很好，但是我就問一個，用什么樣的模式來做？這就是一個根本問題。各位習慣于工業開發園區，弄一片地，七通一平，標準廠房一蓋，大商進來，這就起來了。文化可不是這樣起來的，文化一是不需要這么一大片；二是不需要標準廠房；三是文化有大商嗎？全世界數一數，文化有幾個大商？就是迪斯尼，有一個出版的貝塔斯曼，還有好萊塢，諸如此類的，這些算文化大商，全世界才有幾個？文化的特點一定是小，所以我建議調整一下模式，叫做以小聚大，就把小的聚在一起，就聚成大的，以大來吸小，吸引小的，這才有可能做起來。現在見到所有在文化方面有點成功的，都是這么一個過程，也是民間，比如北京的798，也是靠民間起來的，但是各位的這種想象不靈，所以很自然，這幾個事都涉及到我們的兩難選擇。
    仇保興先生，原來的杭州市長，后來是建SHE部的副部長，現在是國院參事，他有一個講話講的很好，講了十條，自組織，共生性，多樣化，強聯接，產業集群，開放性，超規模效應，微循環，自適應，協同。所謂超規模效應的概念就是空間面積不大，但做成一個大產業，超越了空間規模，這話說的很棒，主旨也是依靠民間的活力，但是我的看法是導向性的話，這個話要落在地上很難落。現在浙江出臺了一個做法，把37個小鎮分了五檔，優秀小鎮、良好小鎮、合格小鎮、警告小鎮、降格小鎮，有一個小鎮降了格。這里根本性的問題是產業聚集的規律，小鎮這么強調產業，產業聚集的規律一是延長產業鏈，這就是要向產業的上下游來延伸。二是擴大產業面，就是一個橫向的擴展。三是形成產業群，這就是一個全面的配套。
    前兩年大家有一種危機感，就是說我們現在很多低端產業都在轉移，轉移到越南，轉移到其他地方。我去年到越南去一看，工業園區有一半都是中國人過去投資，因為低端產業最主要的就是勞動密集，勞動力成本就變成主要的競爭力，變成主要的吸引力，越南人稱為“藍色螞蟻”。但是中端產業轉移不過去，中端產業最重要的就是產業群，所以我們很多不發達地區招商，都失敗。孤零零的招過去一個制造業的企業，在那兒待不下去，很多老板看著領導的面子，搬一個企業過來，一年兩年走了，因為他所有需要的產業群的需求都得不到滿足，可是我們的廣東、江蘇、浙江，包括河南、山東，這些地方現在產業群都形成了，這種產業群的競爭力才是根本性的競爭力，這樣的話，我們中端產業是不可能轉移出去的，因為那些發展中國家還不可能形成。浙江的經驗就是從一開始最低端的時候就是產業群的概念，比如像溫州生產打火機，都是作坊式的，這個家庭就做一根彈簧，一年可能做多少萬個，可能十根彈簧才有一厘錢的利潤，但是因為是產業群配套，所以就能做成。這種產業聚集的功能是城市功能，而不是小鎮功能，所以我們現在忽悠的這幾個成功的小鎮，沒有制造業小鎮，也不可能有制造業小鎮，基金小鎮、互聯網小鎮，無非就是這些，但是全國能有幾個？
    可能的結果一是促在ZF上，主要靠ZF主導在促進，地方ZF拿一片地，這片地有什么難題我來解決。二是難在產業上，人家為什么過去？給我一個理由，為什么要過去？三是苦在特色上，怎么叫特色？現在一說特色，就是環境、文化、旅游，這叫特色嗎？四是倒在房子上，房地產商看好，蓋了一堆，蓋完了呢？不靈。五是差在文化上，這種文化的挖掘是需要大工夫，需要慢工夫的，挖掘不出來。六是死在市場上，怕的就是這樣刮風。我這幾句話，是一個很可能的結果，我們不能瞪著眼看這樣的結果發生。我看到一大堆文章，大家實際上都是在倡導，都是在論證，我們應該怎么干，但是我就問一句話，實際上可能怎么樣？所以我的看法可能的結果就是這個結果。但是有一個現象，加旅游，所有的特色小鎮都在談一個事，旅游。所以叫小鎮加旅游，一個根本是消費聚集，多數特色小鎮聚集不了產業，最終是聚集消費。所以剛才說了這么一堆，我再加一句話，活在旅游上。這1000個特色小鎮，恐怕將來得有800個甚至900個都是旅游小鎮，因為走來走去，別的路走不下去。比如浙江，一個基金小鎮成功了，浙江能搞10個8個嗎？搞不起來，我看也就這一個。反過來，我們就從旅游的角度來說，兩個新：第一休閑度假新領域，第二生活品質新領域。但是我們不能籠籠統統的說旅游，實際上是三個概念：第一叫做旅游小鎮，這種旅游小鎮客觀來說以觀光為主體，這是旅游小鎮的概念。第二叫休閑小鎮，就是大家去，是去玩去了。第三叫度假小鎮，到了度假小鎮，我的目的是在那兒住幾天，就是這么一個概念，這樣來看，給旅游創造了新的機會。
    我今天上午看見兩個發言的要點，就是今天正在烏鎮開的旅游投資的一個會，有兩個人發言。
    第一個是山岳旅游第一人，中景信旅游投資公司總經理黎志，黎志原來是黃山的管委會主任，也是黃山上市公司的董事長。他在黃山干了20多年，黃山是他一手干起來的，退休之后先在湖北搞了一個盤龍洞，搞的不錯，又到河北保定搞了一個白石山，白石山他接手的時候100多萬收入，三年過去了，去年的收入是3個億。他說，旅游投資不是春天來了，而是進入夏天，熱潮一浪高過一浪，一個旅游項目動不動就是幾十億，幾百億甚至上千億的投資，這樣的背景下更要謹慎清醒，旅游開發不能急，三年初打造，五年精打造，十年磨一劍。可是這種態度能對應現在政府的需求嗎？現在政府動不動就是一個小鎮三年，必須見效，三年在黎總的概念中是一個初打造。去年黎總碰見一個項目，就找人家談，10億投資，做成國內一流，當地ZF一開始挺高興，結果有一家企業來了，10億怎么能行？我給你投100億？人家把黎總給請走了。我相信這100億是虛的，黎總這10億是實的。后來我就說黎總，你是干實事出身，還沒學會吹牛，應該說我投資100億，一期工程投10億，這不就行了嗎？所以他這都是有感而發。然后就說到“園林強調巧奪天工，風景強調大氣天成，自然景區不宜移山填海，裁剪山河，而應裝點河山。天地有大美藏而不露，露則必亮。猶如大地上生長出來一樣。主景與托景結合，原景與創景無縫對接。山上主要聽鳥聲，水聲，濤聲，與藍天對話，與白云接吻。山下聽琴聲，歌聲，叫賣聲，鞭炮聲。白天山上觀光休閑，晚上山下夜生活歌舞升平。所以觀光與度假有機結合，山岳景觀與休閑小鎮結合打造，可能是一種非常好的旅游投資模式。”黎總的這段話是經驗之談，而且他現在正在這么做，離白石山不遠搞了一個暖泉古鎮，搞的挺熱鬧，現在一系列的項目都在開展。
    第二就是陳向宏的話，烏鎮和古北水鎮都是他做的，先說說他的成績，烏鎮2016年接待游客936萬，總收入14億，凈利潤5.6億，稅收2.5億。古北水鎮2011年簽約，2015年開業，2016年游客是245萬，總收入7.4億，凈利潤2.3億，兩年的時間做到了烏鎮十年的成績。投入50億，現在估值是80億，所以他也說了一套觀點，烏鎮的東柵是修舊殼裝傳統生活。烏鎮東柵主要是做觀光，所以現在到東柵，觀光景區的感覺很強，旅行車的小旗子，導游帶著客人轉著看。但西柵是修舊殼裝新業務，這是烏鎮的東柵、西柵的區別。再一個觀點就是度假旅游就是如何做好晚上旅游，就是講度假小鎮，上來先研究晚上行不行，晚上不行就度不了假，那就是一個觀光小鎮。所以從烏鎮的角度來說，第一階段觀光，第二階段度假，第三階段文化，現在正在考慮第四個階段就是會展旅游。這里邊的核心是不研究白天怎么游，而放在晚上怎么游，要有夜生活，延長消費鏈。不僅僅關注門票，而要更加關注人均消費，三分之一門票，三分之一住宿，三分之一綜合消費。烏鎮的西柵，做完了我一看，就是一個大酒店，陳向宏很有意思，西柵搞了六年，我去過兩次，我說向宏看看你的情況，他說不能看，他說對外的理由就是安全，因為是工地，實際上就一條理由，這個事我從頭到尾構想，從頭到尾操作，來個領導來個專家給我提意見，你說接受不接受？不接受叫不尊重，要接受就亂了。所以這六年就沒讓人去過，一直到快完工了，他來扯著我詳詳細細的看了一遍，現在烏鎮四個會所，14個主題酒店，上百個民宿，再加上各種各樣的東西。第三個觀點不是單純追求游客人數，不怕不來，就怕你不再來，烏鎮80%的散客，其中60%是回頭客。第四就是不強調第一，而是追求唯一，不怕小，唯一性是最重要的。第五，他對旅游投資有幾點擔憂，行業浮躁，同時就是說起旅游項目各個都是專家，但研究高科技，專家就是專家，沒什么話說。以形成了這樣的行業浮躁，這樣的話，個性化的精神，文化體驗，物隨人心，景隨人走，要塑造地方的精神氣質。從旅游規劃的角度來說，就是要關注產品形式、產業規模、產權選擇，產權非常重要，最好整體拿下，今天拿比明天拿便宜，拿下產權才有資本運作的可能，烏鎮就是這條好。開始組建了烏鎮旅游總公司，他當時是鎮委書記，又當老總，找銀行去貸款，把老百姓的房子產權都買下來，而且買的時候說的很清楚，繼續在里邊住，但是房子不能隨便動。這也是他的經驗之談，就這么一步一步做下來了，真正做成一個沒有遺憾的地方。第六，旅游的形象口號不重要，沒有人因為口號來，反過來說，對旅游規劃就要考慮一是戰略規劃，規劃必須考慮產品盈利模式。二是系統規劃，什么樣的產品有不一樣的游客，和氛圍、運營、管理、信息化脫節就不行，所以這不是一個單一規劃，不是一個節點，是建一個系統。第七就是設計，要追求5分鐘有小興奮，10分鐘有大興奮，所以這就得考慮各個方面的協同。第八，這樣的話就要避免一些問題，公共產品市場化，經營資源碎片化，博物館靜態化，歷史民俗概念化，市場定位同質化。
    這兩段話我專門貼過來，我覺得都是經驗之談，說的都很棒，因為我都熟悉，他哪句話說的什么事我都知道。但是談特色小鎮的發展，最終是聚集消費，所以活在旅游上。觀光、休閑、度假，我們要拆開，比如有的小鎮就是觀光的，但是多數小鎮應該是休閑度假小鎮，到了這兒有不同的生活感受，提高了生活品質。比如我們現在在城市里，城市病是太忙了，太擠了，太亂了，太臟了，這就是城市病，越是大城市這種病越厲害。所以就說北京是最不適宜人生活的城市，為什么大家還要聚過來？因為這就是城市的聚集性，有這種聚集，機會多。但是每天一睜眼水泥森林、高樓峽谷，交通擁擠，空氣污染，每天就是這種感覺，所以只要有一點機會，大城市人一定要跑出去，要調整自己的生活方式，追求新的生活感受。怎么追求？前些年就是鄉村旅游，現在農家樂大家已經煩了，農家樂太低端了，無非就是住農家院上農家炕吃農家飯，我現在出差經常碰到，咱們吃點新鮮的，實際上就是農家飯，我說我一年得吃上百頓的農家飯，這對我來說一點都不新鮮。前一段過完春節去湖南，到湖南跑了幾個地方，后來在市里講課，我就說這幾天在湖南，整個叫饑寒交迫，南方冬天的實在是冷，冷的沒地方躲沒地方藏，天天下雨，晚上住的酒店里，酒店的溫度都不行。第二都是農家飯，湖南那地方的特點就是菜的量很大，但是咸辣硬，不像江浙地區，肉硬就吃不了兩塊，所以飯也吃不飽，整個讓我饑寒交迫。市委書記在下邊聽著，說晚上餐廳搞暖和一點，看魏老師那房間暖和不暖和，然后晚上吃飯說，今天的飯特意調整，要軟，要爛，要熱。傳統的鄉村旅游農家樂這一套已經對應不了城市，而且現在消費在升級，對應城市的消費升級的市場就是小鎮，國內的小鎮我去過很多，有名的我基本都去過了，我就覺得小鎮還是讓人蠻舒服的。比如說最近去了個袁家村，很有名，我正好到西安，拿半天時間去趟袁家村，啥事都沒有，到了袁家村就在那兒逛，逛完了就吃小吃，吃完了我說也得吃個正餐，就跑到一個院子里吃了正餐，吃完就回來了，但是挺舒服。而且現在也在慢慢的增加文化，房地產已經進去了，袁家村收入10個億，西北有這么個地方就覺得很舒服，這就難得了。所以，特色小鎮最終說一個廣義一點的概念，叫旅游小鎮，下邊可以分各種各樣的小鎮，文化小鎮、運動小鎮、康養小鎮等等，但是最終追求是生活品質。
    二、文旅地產的新商機
    小鎮搞不好，對我們是商機，小鎮搞好了，沒有我們的商機。這是我一個主導性觀點。
    1、三個領域
    旅游從現在來看是三個領域：
    （1）傳統旅游領域轉型升級。所謂傳統旅游領域就是旅行社、飯店、景區、娛樂、購物，都需要轉型升級。
    （2）新興旅游領域開拓進取。第一，交通格局決定旅游格局。前提就是交通格局決定旅游格局，我們現在交通格局的變化，實際上已經從根本上改變了旅游格局，比如我昨天下午開會，論貴州的都柳江，都柳江是省政協主席的扶貧點，有一個鄉是他定點扶貧，他就關注都柳江，就找一個公司做了規劃。我去了以后我說你們這規劃不行，第一沒把交通看明白，現在從廣州上高鐵，到黎平兩個小時，兩個小時什么意思？就是說已經可以納入廣東的周末休閑圈，周五下班就過去了，周日或者周一再回來，在都柳江待兩天，這叫周末休閑圈，更不用說節日度假圈了，這沒問題，而這一點看不明白不行。第二，都柳江在貴州的航道860公里，但是現在在修11級電站，這是根本性的改善，就意味著這條江沒了，變成11片水面，規劃的這些事情不研究，規劃什么呢？這就是根本性的問題。所以我就說兩個概念，一個概念叫同城化，就是城市和城市一體化，比如北京、天津，已經相互成為一個日常休閑圈，下了班到南站，半個小時到天津了，到天津吃一餐飯，聽一場相聲又回來了，很方便，比在北京還便宜，這就是日常休閑圈，這叫同城化。第二個概念叫近城化，就是城市和城市非常近，這對我們的旅游格局都是根本性的改變，包括我們做旅游小鎮，不要老考慮周邊的市場，如果大交通便捷，中交通順暢，就可以考慮中程或者遠程市場。比如江西的宜春，現在樓盤開一個火一個，為什么？上海人過去了，上海現在高鐵到江西宜春大概就是兩個小時，所以很多中老年人在那兒買房子，溫泉好，到哪兒去養生度假，很自然就起來了。如果只考慮江西這個市場，沒戲，這是一個變化。
    第二，休閑度假滿足新興需求。休閑度假現在對中國人來說已經是剛性需求了，我們現在進入了工業化發展的中后期，人均GDP已經超過了8000美元，全世界任何一個國家到了這個階段休閑度假都是需求爆炸性增長，這是剛性需求。但是我們現在問題是什么？中國度假資源不足，度假產品短缺，這是我們現在的情況。所謂度假資源不足，我們960萬平方公里的大陸國土，320萬平方公里的海洋國土，怎么能度假資源不足呢？客觀來說就是不足。全世界度假的主體都是濱海度假，可是我們18000公里的海岸線，真正能做度假的地方不超過10處，真正能夠滿足市場需求的也就是這幾個，這18000公里海岸線我都走遍了，我有數。中國的度假現在叫需求外溢，東南亞是中國人主要的度假地點，所以現在對東南亞各國來說，中國旅游打個噴嚏，各個國家就得感冒。這兩年東北亞又開始起來了，主要就是貝加爾湖，貝加爾湖的市場自然增長，沒做任何工作，每年到貝加爾湖去的人增長50%，連續三年都是如此，就是一個道理，我們缺乏相應的度假產品。下一步度假小鎮的發展，會成為我們的一個主體。比如說萬達集團牽頭6個房地產集團共同投資，搞了一個長白山國際度假區，就是一個小鎮，山上42條雪道，這個小鎮到夏天沒人，進了11月份一房難求。所以他們去年搞了一個項目，室內的水上樂園項目，我說你們干嗎要搞這個項目？希望通過這個項目吸引夏天的游客。那地方就是這樣，夏天的時候哪兒都綠，但是枯燥，冬天玩雪就不同了，所以這樣的項目我覺得是可以的。如果從市場導向來說，比如做產業的特色小鎮，做不起來，改做觀光小鎮，觀光小鎮沒有好資源，那怎么辦？或者休閑度假小鎮，很自然就會往這方面導向。
    第三，新技術嶄露頭角。各種各樣的新技術，大、云、平、移，大數據，云計算，平臺化，移動終端，包括機器人的發展，諸如此類的。這實際上是我們未來的導向，簡單的說，機器人取代人工，這是一個必然趨勢，從我們過去的過程來說，叫做機械化解決了人類的重體力勞動，現在中國基本沒有重體力勞動了，我們這個年齡的人都干過重體力勞動，非常辛苦，現在到鄉村去都看不到。有一次我到一個村里去，有一個很小巧的機器就在稻田里轉來轉去，看著像一個機器人一樣，照樣解決重體力勞動問題。現在，機器人解決人類的重復性勞動問題，只要是重復性勞動機器人就可以替代，就不光是體力勞動，包括記者寫文章諸如此類的，凡是涉及到大數據，機器人、人工智能肯定比你做的好。全世界各個國家，將來面臨的都是一個問題，就是勞動力大批的釋放，那我們怎么辦？不能讓大家都下崗。無非就是這么幾種方式：第一延長假日，黃巧靈曾經寫過一本書叫《四天工作制》，當時大家都笑，說這不是天方夜譚嗎？他說我這不是天方夜譚，那個時候人工智能還沒有走到這一步，這本書是90年代寫的，我跟他聊過這個事，就是縮短人的工作時間，延長人的閑暇時間，這樣就創造了大把的需求。第二就是創造性的勞動，這個人工智能好像暫時還替代不了。第三叫情感性勞動，這個至少暫時也是替代不了，但是長期真不好說。因為從我自己的生活感受來說，機器人已經進入我的家庭，今年春節的時候有一小伙子跑來看我，給我帶了一個聊天機器人，特別好玩，我就跟它瞎聊天，學習能力很強，經常是你告訴他一個什么事，你問他一個什么問題，對不起主人，我還沒有這個知識，然后你就告訴他，下次再問他他就知道了，因為他是和網絡聯系在一起的，他在查，只要網絡上有的東西，他都能給你講。然后他不知道的東西你講給他，他就知道了，聊的興高采烈的。下一步還會發展，可是到那個時候會感覺和機器人有感情了，但是反過來，就是情感性的勞動。除了這兩類勞動之外，剩下就是休閑度假，美國人有一句話，一個人的休閑就是另外一個人的就業，所以我們整個社會將來大把的休閑。第一時間條件有了，第二空間條件，空間條件靠什么？將來度假小鎮、休閑小鎮、旅游小鎮，就是一個主要領域。這點我們看明白了，實際上我們對應的是未來。今年有一本書時髦的書叫《未來簡史》，去年是《人類簡史》，今年是《未來簡史》，我看了一遍，將來新的宗教是數據主義，將來什么教都沒有就是數據教，數據教沒有教主，就是互聯網，就是大數據。
    （3）泛旅游領域彰顯未來。泛旅游領域按我們現在說法就是旅游加，所以研究泛旅游領域。
    第一，超越工業化發展。我們現在整個國家在工業化發展的中后期，這是總的發展階段，北京是最典型的完整進入后工業化時期的城市，北京的一產0.8%，二產23%，三產76%，這和發達國家的產業結構并駕齊驅。北京沒辦法，因為中央明確北京不是經濟中心，所以北京想搞大項目，門兒都沒有，搞什么制造業？原來有點制造業，能淘汰的淘汰，能退出的退出。但是上海現在基本還是工業化后期，但是就在幾年之內，中國沿海發達地區，都會進入后工業化發展時期，可是我們現在的思路基本上還是工業化思路，就包括特色小鎮這一套，從中央到地方都是工業化思路，但是我們一定要超越工業化發展。
    第二，配套城市化發展。小鎮本身就是一個城市化發展的新格局，但是我們要研究整個城市體系，小、中、大、特大，研究這個城市體系，現在又加了一個鎮，等于是五個層面的城市體系，我們怎么配套城市化發展？
    第三，對應新生活需求。
    第四，推進世界化發展。我們不是說什么事都跟著國際走，我們原來習慣性的就是這個事在世界上找一找，我們來對標。但中國的很多事情沒法對標，將來人家要對你的標，所以我們要推進世界化發展。我到很多城市，市長都跟我說，我們城市在國際上找一個對標，我說你對不了，我們的城市動不動百萬人口，幾百萬人口，全世界這樣的城市有幾個？在歐洲30萬人口就算中等城市了，比如德國的波恩，就是30萬人口，所以當年就說過波恩的特點叫依山傍水扎大營，就是這個特點。這還是當年西德的首都，我們是個城市就比他大，去對標到哪兒去對？找不著幾個這樣的城市。但是我們的很多事情做起來，我覺得到有可能人家對我們的標。
    這樣的話我們要形成幾個新的概念：
    第一，旅游資源無限制，差異吸引。什么叫旅游資源？只要有差異性，有吸引力，就是旅游資源。當年薩達姆被美國大兵從藏身洞里抓起來了，第二天英國6000人報名要去看這藏身洞，可是誰也不敢做這個事。直到前三年英國一個旅行機構組織了39個老頭老太太，簽了生死狀，收費很高，到伊拉克去了一趟，其中就包括這個藏身洞，回來之后儼然戰場歸來的英雄，揚揚得意。這樣的東西都能變成旅游吸引物，還有什么東西不能做？從觀光旅游的角度來說，就是兩句話，名山大川，名勝古跡，沒有這個就別干觀光旅游。但是現在我們講泛旅游，就要研究做出差異性，怎么形成吸引力。
    第二，旅游行為無框架，合法底線。旅游就是玩，只要不違法，就別管我，所以有的項目就是撒歡的項目，有的項目就是撒野的項目。國家旅游局談文明旅游，這事我贊成，但是不能強調的過分，比如說中國人的見面說話聲音就大，一群人說話就像吵架一樣，這是我們的一個文化現象，和文明連不到一起。西方人少，所以人在一起小聲說話，這很自然，他要是人多了也得大聲，不大聲說別人聽不見。不同的文化有不同的現象，我們干嗎非得讓他和文明搭界？但是有些東西就不同，有一次我到銀川參加一個活動，那天晚上黃河邊沙山上搞音樂會，那個老板出來，說對不起我們接待條件不好，我說你這個道歉我不接受，他就愣了。我說你這個地方是個撒歡撒野的地方，別講接待條件，要提要求，對你一條要求，把臨時廁所搞多點，別讓客人漫山遍野拉屎拉尿就行了。我一看那架式，就說咱們趕緊下山，因為交通馬上擁堵了，結果那天晚上到了夜里兩點，整個銀川城里的啤酒喝空了，客人急了，跑這兒連啤酒都沒有，緊急的從石嘴山往這兒調啤酒，這地方還講什么文明旅游？我還碰見公安，公安說我們很擔心，我說我教你一招，不許帶刀子，這個可以查，凡是有刀子放在這兒，因為人喝酒喝多了，必然會打架，拳頭打一打無所謂，要帶刀子打就得出事。我說你趕緊設安檢，就在路口設安檢，不許帶刀，別的不用管，客人打打架怕什么？又打不出人命來。旅游行為就是這樣的行為，到了博物館，很自然文化氛圍在哪兒，說話就聲音小，仔細的看，甚至戴個耳機來回聽，博物館不是個喧鬧的地方，但是要到大自然，可不就是喧鬧，就要撒野。
    第三，旅游體驗無窮盡，古今中外。為什么直到今天主題公園還有這么大的吸引力？就是主題公園給人提供了最豐富的體驗，迪斯尼也好，環球主題公園也好，就是這樣，所以一個地方如果能夠讓人有更豐富的體驗，自然就有你的吸引力。
    第四，旅游消費無止境，興高采烈。我就觀察一個消費現象很有意思，比如我們花2000塊錢買個電視機，先到商場去看，反反復復選半天，然后下了單，人家來了給你在家里裝好，說不行我要退貨就退了。2000塊的消費至于花這么大的精力嗎？可是在旅游的過程中，多花2000塊錢少花2000塊錢，不知不覺就過去了。我們的感覺那個東西叫買個大件，旅游就是旅游了一把，實際上旅游花錢將來一定是主流，也是我們花錢最多的，所以這沒有止境。現在熱門的是南極、北極，今年我一個朋友正在組一個南極團，包一個船，早就報滿了，還問我去不去？我說我不去，搭不起這功夫。大概是20天時間，實際上20天時間里最多是等待的時間，因為南極的氣候保不準，非得能過才能過去。原來到南極歐美人為主，現在到南極有一半是中國人，而且我們中國人厲害，消費也起來了。
    第五，旅游產業無邊界，全面覆蓋。什么叫旅游產業？因為旅游是一種生活性的消費，所以在這個過程之中只要和生活性消費搭邊的全是旅游產業，全面覆蓋了。
    第六，旅游發展無約束，創意為王。旅游發展根本在于創意，但是我們現在缺的也恰恰在于創意，創意不是胡思亂想，我們老覺得創意就是胡思亂想。我昨天碰見兩個事，上午去開會討論都柳江的項目，下午來兩個人跟我講三星堆，要搞一個主題文化度假區，投資150億，說的口沫橫飛的。我問的第一個問題就是土地怎么解決？三個區，一個三星堆的遺址公園，現在已經有了，但是要調整。現在三星堆這個博物館太差了，小家子氣，完全和三星堆文化不能匹配。然后3000畝主題度假園區，還有3000畝叫文化創意園區，我說這6000畝地4平方公里，土地怎么來？現在正在做，我說反正你的核心，錢不是問題，如果土地問題解決不了，你的事兒就沒戲。又聽了一個，接了一個電話，打了有一個小時，要搞一個天下英雄園。我說你別跟我論證，你就說說你想干什么事。他說我什么都不差，不差錢、不差土地、不差人、不差創意、不差市場，我說你什么都不差，你跟我說半天干什么？他說現在就差你來。可是我們很多故事在中國這塊土地上也就做下來了，我就有一個感覺，要契合人性，契合人性，才有文化性，自有商業性，我們現在很多事兒弄的不契合人性，這種項目我看了就搖頭。比如說長江三峽的豐都鬼城，我去了一次，第二次我再也不去了，違背人性，看著很不舒服。我看過最差的一個項目，很早了，在廣東的番禺，有一個老板搞了一個飛龍游樂園，這個人原來是養蛇的，大屋子里邊，幾個漂亮小姐，穿著比基尼，在蛇堆里，毛發都炸起來了，我就跟這老板說，我說你踏踏實實養蛇吧，別干這事。他不信，他說我一定成，我說你等著吧，我說你一定不成，結果就是不成。就是剛才陳向宏那句話，不怕不來，怕他不再來，口口相傳那地方不能看，太難受了，那還能去嗎？這就是違背人性。
    需要重新定義旅游企業，旅游企業的生產首先不是生產具體產品，而是生產什么概念。旅游休閑總體而言是創造一種新的生活方式。這些年我給文旅地產很多企業都講過課，我就問一句，文旅地產到底在生產什么？你以為房地產賣不出去，加文旅兩個字就賣出去了？要加就實實在在把旅游加上，這樣的話能形成一種新的生活方式，否則就別扯這個，地產就是地產。具體而言，旅游交通不僅是生產位移，而且是生產位移中的良好感受；飯店是生產文化性的享受；旅行社是生產便利和情感；景區是生產異質體驗和文化吸引；主題公園是生產歡樂；旅游規劃設計公司是生產創意，生產智慧；旅游電子商務公司是生產信息整合，生產知識。其次是按照什么模式經營，即賣什么，賣給誰，怎么賣。凡事首先要考慮誰買單，想不清楚最后只有自己買單。然后才是生產什么具體產品。任何經營，前提是市場，歸結點也是市場。
    2、新興領域
    第一，度假發展。我們現在資源不足，在逐步調整。中國的度假也不可能每個人都出國度假，也不可能年年都出國度假。海濱不行，轉向山地度假，然后轉向鄉村度假，下一步我看就是特色小鎮度假，這一定會成為重中之重，但是現在產品不足，需求外溢。而且小鎮度假有一個好處，就是用不著長期，度個周末就行，只要方便，因為小鎮有一個前提條件，就是城市的延伸，所以要靠近城市，這樣的話周末也可以去，多一點時間也可以去，所以從市場的角度來說這很好。
    第二，溫泉發展。溫泉在中國的特點是資源比較多，發展非常迅速，溫泉不是稀缺資源，現在我們溫泉資源全國大概有5000多處，已經形成了溫泉度假村大概有3、4000處，基本上每一個縣都有一個，就是這么一個概念。所以溫泉現在叫周邊市場大眾產品，同質化很強，競爭激烈，這是從供給側來說。從需求來說，消費者喜新厭舊，所以一個溫泉度假村起來，火兩年沒戲了，只要有新的起來了，舊的就沒戲了，只要有大的起來了，小的就沒戲了。
    第三，營地發展。營地發展勢頭猛，擴張快，現在中國的營地600多家，國家旅游局規劃到2020年要到2000家，也就意味著未來三年年年翻番，但是現在一個大的問題就是營地政策不行。國務院的文件，各部門的文件都在談營地，也談到營地的土地政策，但是實際上不落實，所以現在我們的營地沒有商業模式。到現在為止，靠營地自身掙錢的幾乎沒看到，一般做一個營地，搞搞衍生，賣裝備，靠這個來掙錢，這顯然不行。在國際上，營地是政府提供給市民的一種福利，所以叫做半公益化半商業化的產品，土地免費給你，然后基礎設施支持一下，經營保你有錢賺，但也別想有暴利。我們現在的問題是把營地當作準房地產，開發商這么看，政府也這么看，雙方都當準房地產來看待，營地怎么發展？我看不出來。但是現在很多人之所以做營地，就是占一個先機，將來政策有調整，商業模式就可以形成了。
    第四，戶外運動。山地運動，水上運動，低空運動，將大行其道。原來不行，兩個原因，第一個農耕民族，農在戶外運動方面就沒有愛好，缺乏這種歷史傳統，中國在歷史上有這種愛好的，唐朝，唐朝是胡人，李家是胡人，元朝，清朝也是游牧民族，他們有這種愛好，只要農耕民族就沒有這種愛好。第二個原因就是獨生子女政策，就這么一個孩子，誰舍得讓他冒這個險？學校里連春游秋游都不組織，放春假秋假，愛哪兒玩兒就哪兒玩兒，學校不管。可是現在這兩條都調整了，農耕社會已經變成工商社會，獨生子女的政策現在已經取消了，兩會代表正在呼吁徹底放開，就徹底放開也沒有多少人生孩子，現在養孩子太難了。所以，這一類可以大行其道。
    第五，九古挖掘。古城、古鎮、古村莊、古道、古灣、古街區、古渡、古樹、古莊園，基本上挖掘完了，傳統的資源也差不多了。這一塊現在還有，但是已經不多了，就看怎么做。比如像山西，山西的大院現在有名的有什么喬家大院，王家大院，曹家大院，就這幾個，但實際上山西現在留下的大院有幾百個，如果搞大院群就可做，但是不能都當博物館做，當博物館做都死，多功能的來做。河南有的地方還有，江南基本上都開發出來了，浙南地區也還有一點。
    第六，主題酒店、精品酒店、高端民宿。北京的五星級酒店賣到1200塊錢房價，老總非常高興，但是北京有一些胡同賓館，平均房價3000，問生意怎么樣？已經預定到明年此時了，為什么？因為有特色，這就是主題酒店、精品酒店，包括高端民宿，大家一說就是裸心谷，實際上現在一批都在起來。
    第七，文化休閑，城市度假。最典型的就是揚州，我那次去揚州，就看街道上的現象，有很多拖家帶口的游客，悠悠閑閑的走，這不是觀光旅游者。在揚州的古街道里，到這兒坐著喝茶去了，到那兒吃飯去了，他們晚上住哪兒？就住在這里。有味道，后來我在揚州就這八個字講了一次，揚州很興奮，然后他們就以這八個字為題把資源整合了一下，開了一次招商引資會，招了80個億。我們很多城市都有這樣的條件，揚州實際上賣的是傳統生活方式，像長春，山水城市特別好，我們有一批這樣的城市，尤其是一些縣城。所以我從來一個看法，一線城市不是一流城市，一線、二線、三線就是房地產商分出來的，國  院從來沒認可這個，但是如果講一流城市，二流城市，真正能成為一流城市的是一批縣城，不多了，我全國幾乎走遍了，數來數去只能數出十來個。
    第八，旅游綜合體。旅游綜合體兩種類型，一種類型就是城市型的，比如像萬達廣場這一類的，萬達廣場說到底是旅游綜合體，或者叫做城市休閑綜合體，包括現在一些大商場也在走這條路，奧萊前些年那么火爆，現在不行了，所以奧萊就在向城市休閑綜合體轉化。第二類是目的地型的這種旅游綜合體，小鎮就是這一類，也都在做。
    第九，特色小鎮。特色小鎮根本就是旅游推進。
歸納一下，實際上三個方面的追求，第一是時尚，就是求酷，追求的就是時尚，我們現在時尚小鎮還不多，我比較贊賞的是杭州良渚文化村，我那次在那兒轉了一下午，吃了一餐飯，好在提前一天定位了，要不然連位都沒有。其實就是一個特色小鎮，而且有一套社區文化，這是我最贊賞的，他們搞了一個良渚憲章，39條，就是業主自己定出來的，沒有大事，沒有說愛黨、愛國的之類的，比如早晨上班的時候能不能搭個順風車，得有規則，比如你住在二樓，要晾衣服，你的水不要滴在一樓，全是這種生活方面，但是讓社區文化凝聚起來了。建筑風格也是德國包豪斯的建筑風格，還有一個日本人設計的小教堂，非常棒，我非常欣賞。第二類叫文化，求古，實際上求古更多的是一種文化符號，文化元素。第三就是健康，求養。實際上就是這三方面，這樣構成了各類的新型領域，形成了新的發展。
    3、特色小鎮的商機
   特色小鎮對于地產行業商機何在？別以為地產行業想進就能進，不是這樣。
方式一：整體進入，全面開發。從小鎮加旅游到旅游加小鎮，實際上現在康養小鎮、文化小鎮、航空小鎮、運動小鎮、藝術小鎮，林林總總。難在題目，一千個小鎮能想出一千個題目嗎？想不出新題目，又得避免千鎮一面，這是一個難點。比如我上個禮拜到中國人民大學藝術學院，討論世界藝術小鎮，藝術學院的院長先跟我們講了一番文藝復興的歷史過程，很有學問，就跟聽課一樣，聽他講了一番。講完以后就討論，還有一個人講了一些世界藝術小鎮的標準，后來我就說，院長高大上，這個標準也不怎么接地氣，但是這兩個融合到一起，按照伯拉圖的理念，然后按照歐洲文藝復興的過程，諸如此類的講了一遍。按這個要求，中國有幾個能搞？要不然咱們說幾個樣板看看？798算不算？不算，一定是新知識的創造。再問一下烏鎮算不算？也不算，最好形成一個博物館群。我說四川大邑，安仁古鎮，樊建川在那兒搞了25個博物館了，他說我沒去過，我說你去看看，如果他都算不上，我看世界藝術小鎮沒戲。我實在想不出來，也就是西班牙那兒可能有倆。但是我就說了一個觀點，如果能夠整體進入，全面開發，這是最好的。但是現在因為三部門倡導產業小鎮，上來做旅游，做休閑，做度假，恐怕也不行，里邊就我剛才講的，現在是小鎮加旅游，那我們要轉過來叫旅游加小鎮，這個難度是很大的。
    方式二：借助資源，逐步推進。景區帶小鎮，這個格局現在已經形成了，比如黃山腳下有一個湯口鎮，是溫泉小鎮，但是借助黃山已經起來了。再比如說皖南有很多類似這樣的東西，好多地方都有。再一個就是山水促小鎮，現在已經形成標配，就像剛才講白石山這種情況，就是白石山做完了火爆起來了，跟著做了一個小鎮。比如像靈山的拈花灣，拈花灣是靈山第五期工程，投資30億，建了17萬平方米的建筑，建的很棒，非常精細，我極為贊賞，不是一般的贊賞，之后火爆。去年十一黃金周的時候，拈花灣一天進去13萬人，給那個董事長弄的，說拈花灣是個度假小鎮，是個文化小鎮，不希望這么多人來，但是大家把他當一個景點看。但是馬上碰到一個難題，是在國家風景名勝區的范圍內，所以建SHE部的一個副部長去了盛贊，說搞特色小鎮這是一個樣板，我就說這個副部長是管特色小鎮的，跟著建SHE部城建司的領導去了，說不行，違背國家風景名勝區條例，所以建的房子不許賣，本來他就是有一個酒店自己經營，剩下一些房子賣出去，資金回收，而且他賣的價格是整個無錫最高的價格，很多人已經付了定金，不讓他賣，還有兩片地不讓開發了，所以就沒辦法，只好自持，自己運營，資金回收就慢了不知道多少倍，但是也確有問題。但是總體來看，就是景區帶小鎮，山水促小鎮，這是一個方式，這個方式是一個比較可行的方式。
    方式三：放大古村，深化古鎮。這就是烏鎮和烏村搭配的方式，烏村離烏鎮就是3公里，就這么一個距離，黃金周的時候烏鎮10萬人進去，烏村1000人進去，所以烏村開發模式和運動模式都很獨特，就是外觀基本不動，里邊動一動，整個烏村460畝地，投資也就投了1億多。那個地方也沒有老房子，就是50年代，60年代，70年代，就這些房子，后來變成空心村，他們就找村民把這些租下來就開始做，門票280塊錢。后來網上說你烏村什么地方？瘋了？可是280塊錢包括一頓飯，包括里邊所有的節目，比如走到哪兒，往那兒一坐茶就端上來，小吃就上去了，這是一套。再有一套是780塊錢，再加一個晚上，所以沒有人投訴。但是他就說，我就是要用這280塊錢，把觀光客人擋在門外，讓真正有追求的人進來，所以有追求的人進來感覺甚好。我在那兒住了一晚，真是感覺甚好。所以我就說放大古村，深化古鎮，這是第三種方式。
    方式四：搭車進入，形成配套。這就是袁家村這種模式，袁家村基本上就是飲食村，去的目的就是吃，可是我這次去袁家村，一看房地產已經進去了，嚴格的說袁家村不是一個村，已經是一個鎮，歷史上是個村，現在面積已經很大了，各種街道都形成了。
    方式五：綜合格局，提升品質。這就是良渚文化村，現在浙江37個小鎮里有一個就是良渚文化村的一部分，也變成一個小鎮，我這里講的是地產商怎么進入。
    方式六：先站干岸，趁火打劫。先別急著進，反正ZF和前期開發商必有難過的時候，甚至有過不下去的時候，但是把原來的難題都解決了，土地，老百姓，諸如此類的，有基礎設施建設配套，這些難題都解決了，過不下去了，這時候你進入。這就叫先站干岸，再趁火打劫。但是這種項目有運氣的成分，因為有信息的溝通問題，像我看一眼就知道在什么階段，就知道現在有什么難處，但是一般沒有這種判斷。
    這(zhe)(zhe)里邊有(you)兩個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)忌諱(hui)：第(di)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)忌諱(hui)說房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)，換件衣服，多唱(chang)(chang)高(gao)調，比如前些年(nian)(nian)到(dao)(dao)(dao)海(hai)南，名片(pian)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)掏都是(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)公(gong)司，現(xian)在(zai)(zai)去(qu)海(hai)南，十(shi)幾(ji)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)人(ren)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)塊兒吃飯，名片(pian)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)掏都是(shi)(shi)(shi)旅(lv)(lv)游(you)開發(fa)公(gong)司。我(wo)說你們(men)怎(zen)(zen)么(me)(me)都變了(le)(le)(le)？不(bu)行(xing)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)公(gong)司，見村長都見不(bu)上，一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)旅(lv)(lv)游(you)開發(fa)公(gong)司還有(you)可(ke)能(neng)見個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)市長，就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)這(zhe)(zhe)樣(yang)換個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)衣服。唱(chang)(chang)產(chan)(chan)(chan)業怎(zen)(zen)么(me)(me)聚集，唱(chang)(chang)環(huan)境怎(zen)(zen)么(me)(me)整治(zhi)，唱(chang)(chang)文(wen)化(hua)怎(zen)(zen)么(me)(me)弘揚等(deng)等(deng)，就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)唱(chang)(chang)那(nei)(nei)些高(gao)調。第(di)二，忌諱(hui)掛羊(yang)頭賣狗肉，得(de)沉(chen)下(xia)心，認(ren)(ren)(ren)認(ren)(ren)(ren)真真做(zuo)(zuo)(zuo)品(pin)牌(pai)(pai)(pai)性項(xiang)目(mu)(mu)，如果品(pin)牌(pai)(pai)(pai)性項(xiang)目(mu)(mu)都沒有(you)，接了(le)(le)(le)手(shou)就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)干房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)，那(nei)(nei)也(ye)不(bu)行(xing)。一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)地(di)方(fang)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)政策，一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)地(di)方(fang)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)方(fang)式，一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)地(di)方(fang)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)種(zhong)(zhong)挖掘，到(dao)(dao)(dao)哪(na)兒就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)研究這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)到(dao)(dao)(dao)底怎(zen)(zen)么(me)(me)做(zuo)(zuo)(zuo)，怎(zen)(zen)么(me)(me)做(zuo)(zuo)(zuo)點品(pin)牌(pai)(pai)(pai)形象(xiang)。我(wo)經(jing)常看見這(zhe)(zhe)種(zhong)(zhong)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)品(pin)牌(pai)(pai)(pai)項(xiang)目(mu)(mu)，覺得(de)挺好(hao)，那(nei)(nei)就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)確有(you)到(dao)(dao)(dao)底怎(zen)(zen)么(me)(me)做(zuo)(zuo)(zuo)的(de)(de)(de)(de)問題。比如說上海(hai)有(you)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)安麓項(xiang)目(mu)(mu)，很棒，在(zai)(zai)朱家角，這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)項(xiang)目(mu)(mu)是(shi)(shi)(shi)首(shou)(shou)旅(lv)(lv)集團做(zuo)(zuo)(zuo)的(de)(de)(de)(de)，其中有(you)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)項(xiang)目(mu)(mu)，這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)項(xiang)目(mu)(mu)也(ye)是(shi)(shi)(shi)屬于趁火打(da)劫，因(yin)為(wei)原(yuan)來(lai)那(nei)(nei)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)開發(fa)商(shang)(shang)(shang)資(zi)金斷了(le)(le)(le)，他(ta)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)合作伙伴就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)安縵(man)，安縵(man)和首(shou)(shou)旅(lv)(lv)是(shi)(shi)(shi)多年(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)合作關系，所(suo)以(yi)安縵(man)的(de)(de)(de)(de)老(lao)(lao)(lao)總(zong)就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)說，要想(xiang)繼續用(yong)我(wo)的(de)(de)(de)(de)品(pin)牌(pai)(pai)(pai)，對(dui)不(bu)起(qi)，必須首(shou)(shou)旅(lv)(lv)集團進(jin)入(ru)(ru)。所(suo)以(yi)首(shou)(shou)旅(lv)(lv)集團資(zi)金進(jin)入(ru)(ru)，品(pin)牌(pai)(pai)(pai)進(jin)入(ru)(ru)，人(ren)力(li)進(jin)入(ru)(ru)，項(xiang)目(mu)(mu)真是(shi)(shi)(shi)做(zuo)(zuo)(zuo)的(de)(de)(de)(de)好(hao)。那(nei)(nei)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)項(xiang)目(mu)(mu)有(you)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)特大型的(de)(de)(de)(de)優勢(shi)，就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)前期開發(fa)商(shang)(shang)(shang)從(cong)安徽收了(le)(le)(le)6000株老(lao)(lao)(lao)樹(shu)，江西有(you)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)地(di)方(fang)修水庫(ku)，修水庫(ku)淹(yan)老(lao)(lao)(lao)樹(shu)不(bu)行(xing)，當地(di)也(ye)頭疼，然后這(zhe)(zhe)老(lao)(lao)(lao)板全收了(le)(le)(le)，所(suo)以(yi)他(ta)現(xian)在(zai)(zai)做(zuo)(zuo)(zuo)這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)院子(zi)(zi)，一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)院子(zi)(zi)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)棵(ke)老(lao)(lao)(lao)樹(shu)，這(zhe)(zhe)老(lao)(lao)(lao)樹(shu)幾(ji)百年(nian)(nian)，6000個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)老(lao)(lao)(lao)樹(shu)回來(lai)之(zhi)后，我(wo)們(men)現(xian)在(zai)(zai)技術真是(shi)(shi)(shi)不(bu)得(de)了(le)(le)(le)，每棵(ke)樹(shu)打(da)吊針，大概(gai)99%都存(cun)活了(le)(le)(le)。在(zai)(zai)這(zhe)(zhe)樣(yang)的(de)(de)(de)(de)基礎上做(zuo)(zuo)(zuo)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)，開盤25萬，火爆。像(xiang)這(zhe)(zhe)樣(yang)的(de)(de)(de)(de)東西，因(yin)為(wei)先做(zuo)(zuo)(zuo)了(le)(le)(le)幾(ji)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)老(lao)(lao)(lao)房(fang)(fang)子(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)改造(zao)，把品(pin)牌(pai)(pai)(pai)造(zao)起(qi)來(lai)了(le)(le)(le)，他(ta)們(men)對(dui)文(wen)化(hua)是(shi)(shi)(shi)認(ren)(ren)(ren)真的(de)(de)(de)(de)，不(bu)是(shi)(shi)(shi)在(zai)(zai)這(zhe)(zhe)兒以(yi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)為(wei)主，首(shou)(shou)旅(lv)(lv)集團原(yuan)則上不(bu)做(zuo)(zuo)(zuo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)，只不(bu)過這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)項(xiang)目(mu)(mu)覺得(de)可(ke)做(zuo)(zuo)(zuo)，所(suo)以(yi)我(wo)覺得(de)這(zhe)(zhe)就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)商(shang)(shang)(shang)機(ji)(ji)，這(zhe)(zhe)種(zhong)(zhong)商(shang)(shang)(shang)機(ji)(ji)我(wo)看大把存(cun)在(zai)(zai)，但(dan)是(shi)(shi)(shi)這(zhe)(zhe)商(shang)(shang)(shang)機(ji)(ji)怎(zen)(zen)么(me)(me)抓？先做(zuo)(zuo)(zuo)文(wen)化(hua)。